「相続した実家が親族との共有不動産になっている」「夫婦の共有名義で家を買ったが、この先どうなるのか不安」。共有不動産は、相続や夫婦の共同購入をきっかけに、知らないうちに当事者になっているケースがとても多い所有形態です。結論から言うと、共有不動産は1人の判断で自由に売ったり活用したりできず、共有者同士の意見がそろわないと「動かせない財産」になりやすいという特徴があります。この記事では、共有不動産の意味と「共有持分」との違いから、民法で定められた共有者の権利・義務、起こりやすいトラブル、そして共有状態を解消する方法まで、民法・法務省・国税庁の一次情報をもとに整理します。

この記事の要点

• 共有不動産とは、1つの不動産を複数人で所有している状態のこと。各人が持つ所有権の割合を「共有持分」という

• 共有不動産は、行為の種類によって「単独でできること／過半数で決めること／全員の同意が必要なこと」が民法で分かれている

• 不動産全体の売却には共有者全員の同意が必要だが、自分の持分だけなら単独で売却できる

• 相続のたびに共有者が増え、放置するほど権利関係が複雑になる。相続登記は2024年から義務化された

• 共有状態の解消には、全員での売却・持分の集約・放棄・共有物分割請求・自分の持分だけの売却といった選択肢がある

共有不動産とは？まず押さえる基本

共有不動産という言葉はよく使われますが、「共有持分」「共有名義」との違いを正確に理解している方は多くありません。まずは基本の定義から整理します。

共有不動産の意味と「共有持分」との違い

共有不動産とは、1つの不動産を2人以上で共同して所有している状態の不動産を指します。これに対して共有持分とは、その共有不動産について、各共有者が持っている所有権の割合のことです。たとえば兄弟2人で実家を2分の1ずつ所有している場合、「その家（不動産）」が共有不動産であり、「各自の2分の1」という割合が共有持分にあたります。

登記簿の上で複数人が所有者として登記されている状態を「共有名義」と呼びます。つまり、共有不動産・共有名義はほぼ同じ状態を別の角度から表した言葉で、共有持分はその中での「取り分（割合）」を指す言葉だと整理すると分かりやすいでしょう。

共有持分は観念的な割合であって、「家の右半分が自分のもの」というように不動産を物理的に分けて持っているわけではありません。各共有者は、持分割合に応じて共有不動産の全部を使用できるとされています（民法第249条）。

参照：e-Gov法令検索 民法

共有不動産が生まれる主な原因

共有不動産になる主なきっかけは、次の2つです。

1つ目は相続です。親が所有していた不動産を複数の子が相続する際、遺産分割の話がまとまらず「とりあえず法定相続分どおりに共有で登記する」というケースが典型です。2つ目は夫婦や親子での共同購入です。マイホームを購入するとき、夫婦で資金を出し合って共有名義にしたり、親子でローンを組んで共有にしたりするケースがこれにあたります。

いずれの場合も、「その時点では問題がなくても、時間が経つほど共有が解消しづらくなる」という点に注意が必要です。

持分割合はどう決まるのか

共有持分の割合は、原則として、その不動産を取得するために誰がいくら負担したか（出資割合）に応じて決めます。民法では、持分の割合が明らかでないときは各共有者の持分は相等しいものと推定するとされていますが（民法第250条）、これはあくまで推定であり、実務上は出資割合どおりに登記するのが基本です。

特に夫婦の共同購入では、出資割合と登記上の持分割合がズレると、差額が贈与とみなされて贈与税がかかることがあります。たとえば頭金もローンも夫だけが負担しているのに登記を2分の1ずつにすると、妻の持分にあたる金額が夫からの贈与とみなされうるため注意が必要です。

参照：国税庁 No.4411 共働きの夫婦が住宅を買ったとき

共有不動産でできること・できないこと（民法の共有ルール）

共有不動産でトラブルが起きやすい最大の理由は、「何をするのに誰の同意が必要か」が行為の種類ごとに民法で細かく分かれているためです。大きく「保存」「管理」「変更・処分」の3つに分類され、それぞれ必要な同意のハードルが違います。

参照：e-Gov法令検索 民法

保存行為：各共有者が単独でできる

共有不動産の現状を維持する「保存行為」は、各共有者が単独で行えます（民法第252条5項）。たとえば建物の修繕や、不法に占拠している第三者に出ていくよう求めることなどが該当します。共有不動産を守るための行為なので、他の共有者の同意を待たずに1人で実行できます。

管理行為：持分の過半数で決める

共有物の管理に関する事項は、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決めます（民法第252条1項）。頭数の過半数ではなく「持分割合の過半数」である点がポイントです。建物を3年以内、土地を5年以内で貸し出すといった短期の賃貸借や、形状・効用を著しく変えないリフォーム（軽微変更）も、この管理行為として過半数で決められます。

なお、2023年（令和5年）4月1日に施行された改正民法では、共有者の中に所在が分からない人がいても、裁判所の決定を得て、残りの共有者の過半数で管理に関する事項を決められる仕組みが新設されました。

変更・処分行為：共有者全員の同意が必要

共有不動産そのものを売却したり、増改築のように形状・効用を著しく変える「変更行為」を行ったりするには、共有者全員の同意が必要です（民法第251条1項）。1人でも反対すれば、不動産全体を売ることも、大規模に活用することもできません。これが、共有不動産が「動かせない財産」になりやすい最大の理由です。

自分の持分だけなら単独で売却できる

一方で、自分が持っている共有持分だけであれば、他の共有者の同意を得ることなく、いつでも自由に売却・贈与できます。これは、所有者は法令の制限内で自由にその所有物を処分できると定めた民法第206条に基づくもので、共有持分も所有権の一種だからです。

「不動産全体を売るには全員の同意が必要」でも、「自分の持分だけを手放すのは自分だけで決められる」という点は、共有関係に行き詰まったときの重要な解決の糸口になります。

共有不動産のメリット

共有不動産にはデメリットが目立ちますが、主に夫婦の共同購入の場面では次のようなメリットもあります。

住宅ローンを夫婦それぞれで組む（ペアローン）か連帯債務にすれば、住宅ローン控除を夫婦それぞれが受けられる可能性があります。また、将来マイホームを売却して利益が出た場合、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除を、要件を満たせば共有者1人につき最高3,000万円まで受けられます。国税庁も、この特別控除は共有者全員で3,000万円ではなく、共有者1人につき最高3,000万円だと説明しています。

参照：国税庁 No.3308 共有のマイホームを売ったとき

ただし、これらのメリットは「夫婦で計画的に出資し合い、出資割合どおりに登記する」ことが前提です。相続によって生じる共有や、出資していない人を共有者に加えるケースでは、こうしたメリットよりも後述のデメリット・トラブルのほうが大きくなりがちです。

共有不動産のデメリット・よくあるトラブル

共有不動産は、共有者が増えるほど、また年月が経つほど、権利関係が複雑になりトラブルの火種になります。SERP上でも「不動産を共有するとどんなトラブルがあるか」「勝手に売却できるか」といった疑問が多く検索されています。代表的なデメリットを見ていきましょう。

売却・活用に全員の同意が必要で動かせない

前述のとおり、不動産全体の売却や大規模な活用には共有者全員の同意が必要です。共有者の1人でも「売りたくない」「活用方針が違う」と考えれば、他の共有者がどれだけ望んでも不動産を動かせません。相続で生まれた共有不動産では、共有者間の意見の食い違いから身動きが取れなくなっているケースが後を絶ちません。

相続のたびに共有者が増えていく

共有不動産を解消しないまま共有者が亡くなると、その持分がさらにその相続人へと引き継がれます。これが繰り返されると、当初は兄弟2人だった共有が、いとこ・甥姪を巻き込んでねずみ算式に増え、「会ったこともない親族と1つの不動産を共有している」という事態に陥ります。共有者が増えるほど全員の同意を得るのは難しくなり、事実上、永久に処分できない不動産になりかねません。

費用負担や使用をめぐる揉め事

共有者は、持分割合に応じて固定資産税や管理費を負担する義務があります。しかし実際には、1人が立て替えたまま他の共有者が応じない、誰も管理せず空き家のまま放置される、といった揉め事が起こりがちです。また、共有者の1人だけが共有不動産に住んでいる場合、他の共有者は、自己の持分を超える使用の対価（使用料）の償還を求められることがあります（民法第249条2項）。

共有者と連絡が取れない・行方不明

相続を重ねた共有不動産では、共有者の一部と連絡が取れない、所在が分からないというケースも少なくありません。従来はこうした場合に手続きが完全に止まってしまいましたが、2023年施行の改正民法により、所在等が不明な共有者がいても、裁判所の関与のもとで変更・管理や持分の取得・譲渡を進められる仕組みが整えられました。

共有不動産を放置するリスク

「とりあえず共有のまま」にしておくことは、問題を先送りするだけでなく、新たなリスクを生みます。

まず、相続登記が2024年（令和6年）4月1日から義務化されました。相続によって不動産を取得した相続人は、取得を知った日から3年以内に相続登記を申請しなければならず、正当な理由なく怠った場合は10万円以下の過料の対象になります。2024年4月1日より前に発生した相続も対象で、この場合は施行日から3年間（2027年3月31日まで）の猶予が設けられています。

参照：法務省 相続登記の申請義務化について

もう1つのリスクが、他の共有者による持分の第三者売却です。前述のとおり、共有持分は他の共有者の同意なく売却できます。そのため、連絡を取らないまま放置している間に、他の共有者が自分の持分を共有持分の買取業者などに売却し、ある日突然、見知らぬ第三者が共有者になっているという事態も起こり得ます。放置が一番コストの高い選択になりかねないという点は、共有不動産を考えるうえで欠かせない視点です。

共有不動産（共有状態）を解消する方法

共有不動産のトラブルを根本から解決するには、共有状態そのものを解消するのが近道です。主な方法は次の5つです。

共有者全員で売却する

共有者全員が合意できるなら、不動産全体を売却して代金を持分割合に応じて分けるのが、もっとも金額的に有利になりやすい方法です。市場価格で売れるため手取りが大きくなりますが、全員の同意が前提のため、1人でも反対すると実行できません。

持分を集約して単独名義にする

ほかの共有者の持分を買い取る、または自分の持分をほかの共有者に売ることで、所有者を1人にまとめる方法です。共有者間で話し合いがつく場合に有効で、たとえば実家に住み続けたい相続人が、他の相続人の持分を買い取って単独名義にするといったケースが典型です。持分の移転には登録免許税などの費用がかかり、場合によっては贈与税・不動産取得税が問題になることもあるため、事前に費用を試算して進めます。

持分を放棄する

共有者の1人がその持分を放棄すると、その持分は他の共有者に帰属します（民法第255条）。対価を受け取れないため活用される場面は限られますが、「もう関わりたくない」「費用負担だけ続くのを止めたい」という場合の選択肢になります。ただし放棄による持分の移転登記には、原則として他の共有者の協力が必要です。

共有物分割請求をする

共有者はいつでも共有物の分割を請求できます（民法第256条）。話し合い（協議）で決まらない場合は、裁判所に分割を求める「共有物分割請求訴訟」を起こすことができ、裁判所は、現物分割（不動産を物理的に分ける）、賠償分割（1人が取得し、他の共有者に金銭を支払う）、換価分割（競売して代金を分ける）のいずれかの方法で分割を命じます（民法第258条）。ただし訴訟は時間と費用がかかり、望まない競売に至る可能性もあるため、最終手段と位置づけられます。

自分の持分だけを売却する

共有者間で話し合いが進まない、相手と連絡が取れない、相手と交渉したくない、そうした場合でも、自分の共有持分だけを専門の買取業者に売却するという方法があります。共有者全員の同意がなくても、自分の持分の範囲であれば単独で売却でき、共有関係から抜け出せます。相手方と交渉せずに共有状態を解消したい場合に有効な手段です。

相続によって生まれた共有不動産をめぐり、兄弟間で意見が合わずに数年間動かせなくなっていた50代男性（神奈川県相模原市）のケースでは、戸建ての老朽化が進んで通常の仲介では売却が難しく、固定資産税や管理をめぐる兄弟間のやり取りが毎年続いて精神的な負担になっていました。このケースでは、共有者全員の同意を待たずに自分の持分だけを売却する方法を選び、結果として約1か月半・260万円で持分を手放すことができています。価格の根拠を正直に、丁寧に伝えることを重視した対応が、納得のうえでの解決につながりました。

※掲載の金額・期間は過去の事例であり、物件の状況・権利関係・エリア等により査定結果は異なります。

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共有不動産に関するよくある質問

Q. 共有不動産とは何ですか？

A. 1つの不動産を2人以上で共同して所有している状態の不動産を指します。各共有者が持つ所有権の割合を「共有持分」といい、相続や夫婦の共同購入をきっかけに生じることが多い所有形態です。

Q. 共有名義の不動産のデメリットは何ですか？

A. 不動産全体の売却や大規模な活用に共有者全員の同意が必要で、1人でも反対すると動かせない点が最大のデメリットです。さらに、相続のたびに共有者が増えて権利関係が複雑になる、固定資産税の負担や使用をめぐって揉めやすい、といった問題も生じます。

Q. 共有不動産を共有者が勝手に売却できますか？

A. 不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要なので、1人が勝手に全体を売ることはできません。ただし、自分の共有持分だけであれば、他の共有者の同意なく単独で第三者に売却できます（民法第206条）。

Q. 共有者の1人が死亡したら不動産はどうなりますか？

A. 亡くなった共有者が持っていた共有持分は、その相続人に引き継がれます。相続で不動産を取得したら相続登記が必要で、2024年4月1日から相続登記は義務化されています（取得を知った日から3年以内）。共有のまま相続が重なると共有者が増えていくため、早めの整理が望まれます。

Q. 共有不動産は賃貸に出せますか？

A. 建物を3年以内、土地を5年以内とする短期の賃貸借であれば、持分の価格の過半数の同意で決められます（民法第252条）。これを超える長期の賃貸借は、変更行為として共有者全員の同意が必要になる場合があります。

Q. 共有者と連絡が取れない場合はどうすればいいですか？

A. 2023年施行の改正民法により、所在等が不明な共有者がいても、裁判所の関与のもとで管理・変更や持分の取得・譲渡を進められる仕組みが整えられました。また、相手と交渉せずに自分の持分だけを売却して共有関係から抜ける方法もあります。

共有不動産とは何かを理解し、早めの対策を

共有不動産とは、1つの不動産を複数人で所有している状態のことで、各人の取り分を共有持分といいます。便利に見えて、実際には1人の判断で動かせず、放置するほど権利関係が複雑になる「扱いにくい財産」です。最後に要点を振り返ります。

• 共有不動産は、保存は単独・管理は持分の過半数・変更や全体売却は全員の同意、と行為ごとに必要な同意が民法で分かれている

• 不動産全体の売却には全員の同意が必要だが、自分の持分だけなら単独で売却できる

• 相続のたびに共有者が増え、放置するほど解消は難しくなる。相続登記は2024年から義務化（3年以内・過料あり）

• 解消方法には、全員での売却・持分の集約・放棄・共有物分割請求・自分の持分だけの売却がある

共有不動産は、相続税・贈与税・登記などが複雑にからむため、動かせなくなる前に専門家へ相談するのが安全です。共有名義や相続・離婚がからんで動かせなくなった不動産についても、まずは気軽に相談してみましょう。

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