「自分の共有持分だけを担保にお金を借りられるのか」「ペアローンで買った家に、お互いの持分へ抵当権が付いていると言われた」「相続した共有不動産に抵当権が残っていて、どう整理すればいいかわからない」。共有持分と抵当権の関係は、法律上の扱いが少し複雑で、誤解されやすいポイントです。結論から言うと、自分の共有持分だけに抵当権を設定することは、他の共有者の同意がなくても単独でできます。一方で、不動産「全体」に抵当権を設定するには共有者全員の同意が必要です。この記事では、まず押さえておきたい要点を整理したうえで、設定の可否・法的根拠・競売や共有物分割への影響・抹消手続き・手放したいときの選択肢まで、民法の条文や判例をもとに解説します。

この記事の要点

• 自分の共有持分だけに抵当権を設定するのは、他の共有者の同意がなくても単独で可能

• 共有不動産の全体に抵当権を設定するには、共有者全員の同意が必要（民法251条の「変更」にあたる）

• 返済が滞ると、自分の持分だけが競売にかけられることがある

• 共有持分に設定した抵当権は、共有物分割の影響を受けず、持分割合の限度で不動産全体に存続する（判例）

• 抵当権が付いた共有持分でも、完済・抹消・持分売却などで整理できる

共有持分に抵当権は設定できる？まず結論

「共有持分 抵当権設定」で調べている方がまず知りたいのは、「そもそも設定できるのか」「誰かの同意がいるのか」という点でしょう。ここは「自分の持分だけに設定する場合」と「不動産全体に設定する場合」で、必要な同意がまったく変わります。

自分の持分だけなら単独で設定できる（同意不要）

共有不動産のうち、自分の共有持分だけを担保に抵当権を設定することは、他の共有者の同意を得なくても単独でできます。共有持分は各共有者が持つ所有権の割合であり、その処分（売却・贈与・担保設定など）は、持分を持つ本人が自由に決められるためです。実際、不動産の共有持分に対して、持分権者が単独で抵当権を設定できることは、登記実務でも認められています。

参照：e-Gov法令検索 民法第206条・第249条

共有不動産「全体」への設定は全員の同意が必要

一方、共有不動産の全体（他の共有者の持分も含めた不動産まるごと）に抵当権を設定するには、共有者全員の同意が必要です。抵当権の設定は、返済が滞れば競売によって所有権を失う可能性がある行為であり、民法251条が定める「共有物の変更（＝法律的な処分）」にあたると解されているためです。したがって、共有者の一人が勝手に不動産全体へ抵当権を設定することはできません。

参照：e-Gov法令検索 民法第251条

「持分への設定」と「全体への設定」の違い

同じ「抵当権の設定」でも、対象が「自分の持分だけ」か「不動産全体」かで、必要な同意・担保の範囲・リスクが変わります。

実務では、金融機関が担保価値の低い「持分だけ」への融資に慎重なことが多く、住宅ローンのように不動産全体を担保にするときは、共有者全員が担保提供者となって全体に抵当権を設定するのが一般的です。

なぜ持分だけなら単独でできるのか（法的根拠）

「自分の持分は同意不要なのに、なぜ全体は全員の同意がいるのか」。この違いは、民法が定める所有権と共有のルールから説明できます。

持分は自由に処分できる（民法206条・249条）

所有者は、法令の制限内で、自由にその所有物を使用・収益・処分する権利を持ちます（民法206条）。この「処分」には、売却だけでなく、担保に入れること（抵当権の設定）も含まれます。共有の場合、各共有者は自分の持分について所有者と同じように扱えるため、自分の持分を担保に入れるかどうかは本人が単独で決められます。持分の譲渡に他の共有者の同意が不要なのと同じ考え方です。

参照：e-Gov法令検索 民法第206条・第249条

全体への設定が「変更＝全員同意」になる理由（民法251条）

これに対し、不動産全体に抵当権を設定すると、他の共有者の持分まで競売で失わせる可能性が生じます。民法251条は、共有物に「変更」を加えるには共有者全員の同意を必要とすると定めており、売却や抵当権の設定といった法律的な処分もこの「変更」に含まれると解されています。他人の持分を巻き込む行為だからこそ、全員の同意が求められるわけです。

参照：e-Gov法令検索 民法第251条

共有持分に抵当権を設定する場面

「自分の持分だけに抵当権を設定できる」とはいえ、実際にどんな場面で設定されるのでしょうか。代表的なケースを整理します。

自分の持分を担保に融資を受ける（不動産担保ローン）

共有持分を担保に、不動産担保ローンなどで融資を受けるケースです。ただし、持分だけでは担保価値が低く見られやすく、融資額が小さくなる・金利が高くなる・そもそも取り扱う金融機関が限られる、といった傾向があります。持分は単独で売却しにくいため、担保としての評価も控えめになりがちです。

ペアローンで夫婦がお互いの持分に抵当権（相互連帯保証）

住宅購入で多いのが、夫婦がそれぞれ住宅ローンを組む「ペアローン」です。この場合、夫婦はそれぞれの持分を持ち、各自が自分のローンの債務者になると同時に、お互いの住宅ローンの連帯保証人（かつ担保提供者）になります。結果として、夫の持分にも妻の持分にも、互いのローンの抵当権が設定される形になります。一方の返済が滞れば、もう一方が相手の分まで返済義務を負うリスクがある点に注意が必要です。住宅金融支援機構の調査では、住宅ローン利用者のうちペアローンを使った人は約4人に1人（24.1%）にのぼります。

参照：三井住友トラスト不動産 不動産用語集「ペアローン」／住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査」

持分割合と負担割合のズレは贈与税に注意

ペアローンや資金を出し合って共有名義にするときは、実際に負担した割合どおりに持分を登記するのが原則です。負担していないのに持分を多く登記すると、その差額が贈与とみなされ、贈与税がかかることがあります。抵当権の設定とあわせて、持分割合の決め方にも注意しましょう。

参照：国税庁 No.4411 共働きの夫婦が住宅を買ったとき

抵当権を設定した共有持分はどうなる？競売・分割の影響

抵当権は、返済が滞ったときに威力を発揮する担保です。共有持分に設定された抵当権が、その後どう扱われるかを押さえておきましょう。

返済が滞ると持分が競売にかけられる

抵当権者は、債務者が返済できなくなった場合、担保に取った不動産（または持分）を競売にかけ、その代金から他の債権者に優先して弁済を受けられます（民法369条）。自分の持分だけに抵当権を設定していた場合は、その持分だけが競売の対象になります。競売で持分を買い受けた第三者が、新たな共有者として入ってくることになり、残された共有者にとっても大きな問題になります。

参照：e-Gov法令検索 民法第369条

抵当権は共有物分割の影響を受けない（判例）

共有関係を解消する「共有物分割」が行われても、共有持分にすでに設定されていた抵当権は影響を受けません。判例は、共有持分に設定された抵当権は、共有物分割後も、持分割合の限度で不動産全体の上に存続するとしています。つまり、分割して自分の単独所有部分ができても、抵当権が設定者の取得部分だけに限定されるわけではない、という点に注意が必要です。

参照：大審院判決 昭和17年4月24日・昭和17年11月19日

法定地上権が問題になることがある

土地と建物の一方が共有で、その共有持分に抵当権が設定されているような場合、競売の結果として「法定地上権」（建物のために土地を使う権利）が成立するかどうかが問題になることがあります（民法388条）。成立するかはケースごとに判断が分かれ、専門的な論点になるため、該当しそうな場合は弁護士など専門家への確認をおすすめします。

参照：e-Gov法令検索 民法第388条

共有名義不動産の抵当権抹消（完済後の手続き）

住宅ローンなどを完済すると、抵当権は自動では消えません。登記簿上に残ったままになるため、抵当権抹消登記の手続きが必要です。共有名義の場合の進め方を押さえておきましょう。

抹消登記は共有者の一人からでも申請できる

抵当権の抹消登記は、登記上の利益を受ける側（不動産の所有者＝共有者）と、抵当権者（金融機関など）が共同で申請します。共有名義の場合、抹消登記は共有物の「保存行為」にあたるため、共有者の一人が単独で申請することもできます。全員がそろって手続きする必要はありません。

必要書類と記載例は法務局・専門家へ

抹消登記には、金融機関から受け取る抵当権解除証書・登記識別情報・委任状などが必要です。申請書の記載方法（登記の目的・不動産の表示・共有者の書き方など）は、ケースによって細かく異なります。正確な書式・記載例は、法務局の案内や司法書士など専門家に確認するのが確実です。

参照：法務局（法務省民事局）抵当権抹消登記の申請手続の御案内（PDF）

抵当権が付いた共有持分を手放したいときの選択肢

「相続した共有不動産に抵当権が残っている」「ペアローンの相手と関係が悪化し、抵当権付きの持分をどうにかしたい」。こうした場合に取れる選択肢を整理します。

①完済して抹消 ②持分を他の共有者へ ③持分売却

まず、ローンを完済できるなら、抵当権を抹消したうえで名義や持分を整理するのが最もシンプルです。完済が難しい場合でも、自分の持分を他の共有者に引き取ってもらう、あるいは第三者に売却するといった方法があります。抵当権が付いたままの持分でも、残債の精算方法を含めて売却できるケースはあります。共有者全員の同意がなくても、自分の持分の範囲であれば売却の意思決定は単独でできる点は、知っておく価値があります。

事例：相続した実家の持分を手放して解決（50代男性・神奈川県相模原市）

相続した実家をめぐり、兄弟の一人が売却に同意せず、話し合いが数年間止まっていた50代男性（神奈川県相模原市）のケースでは、建物の老朽化で通常の仲介では売却が難しく、固定資産税や管理の負担が毎年続いていました。相続で生じた共有名義の不動産は、共有者間の意見の食い違いから身動きが取れなくなっているケースが少なくありません。

このケースでは、共有者全員の同意を待たず、自分の持分だけを専門の買取業者に売却する方法で解決に至りました。価格の根拠を丁寧に説明し、納得のうえで判断してもらうことを優先した結果、約1か月半・260万円で持分を手放すことができています。

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共有持分・抵当権に関するよくある質問

Q. 共有持分に抵当権は設定できますか？

A. 自分の共有持分だけであれば、他の共有者の同意がなくても単独で設定できます。持分は本人が自由に処分できるためです。ただし、不動産全体に設定する場合は共有者全員の同意が必要です。

Q. 共有持分に抵当権を設定するのに他の共有者の同意は必要ですか？

A. 自分の持分だけへの設定なら不要です。一方、不動産全体への設定は、民法251条の「変更」にあたるため、共有者全員の同意が必要です。

Q. 抵当権が付いた共有持分だけでも売れますか？

A. 売れるケースがあります。自分の持分の範囲であれば、他の共有者の同意がなくても売却の意思決定は単独でできます。残債の精算方法を含め、専門業者に相談するのが現実的です。

Q. 共有名義不動産の抵当権抹消は一人でもできますか？

A. できます。抵当権の抹消登記は保存行為にあたるため、共有者の一人が単独で申請できます。必要書類や記載例は法務局・司法書士に確認しましょう。

Q. ペアローンで相手が返済を滞ったらどうなりますか？

A. ペアローンでは互いに連帯保証人になっているため、相手の返済が滞ると、自分が相手の分まで返済義務を負う可能性があります。離婚時などに問題が表面化しやすい点に注意が必要です。

共有持分の抵当権設定は「持分だけか全体か」で扱いが変わる

共有持分と抵当権の関係は、「自分の持分だけか、不動産全体か」で扱いが大きく変わります。最後に要点を振り返ります。

• 自分の共有持分だけへの抵当権設定は、他の共有者の同意がなくても単独でできる

• 不動産全体への設定は、民法251条の「変更」にあたり、共有者全員の同意が必要

• 返済が滞ると、自分の持分だけが競売にかけられることがある

• 共有持分の抵当権は共有物分割の影響を受けず、持分割合の限度で全体に存続する（判例）

• 抵当権が付いた持分でも、完済・抹消・持分売却などで整理できる

抵当権や共有持分がからむ不動産は、民法・登記・税のルールが複雑に重なります。判断に迷ったら、動かせなくなる前に専門家へ相談するのが安全です。共有名義や抵当権がからんで扱いに困っている不動産についても、まずは気軽に相談してみましょう。

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