「親が亡くなり、兄弟で実家を共有名義で相続することになった」「夫婦の共有名義だった自宅の夫が亡くなった」。共有名義（共有持分）の不動産の相続は、放置すると権利関係が年々複雑になり、売りたくても売れない・使いたくても使えないという状態に陥りやすいテーマです。この記事では、まず押さえておきたい要点を整理したうえで、相続のリスク・持分の帰属先・手続きの流れ・相続税・共有状態の解消方法まで、国税庁や法務省の一次情報をもとに解説します。

この記事の要点

• 共有名義の不動産を相続する最大のリスクは、共有者全員の同意がないと売却・活用ができず、数次相続で権利関係がねずみ算式に複雑化すること

• 共有者が亡くなっても他の共有者に自動で移るわけではなく、その持分は法定相続人が相続する

• 相続したら相続登記が必要。2024年4月から義務化され、原則3年以内に申請しないと10万円以下の過料の対象になる

• 相続税には基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人数）や配偶者の税額軽減（1億6,000万円）があり、自宅には小規模宅地等の特例も使える

• 共有のまま持つのを避ける・解消する方法として、現物分割・代償分割・換価分割のほか、単独名義化や自分の持分だけの売却がある

共有名義（共有持分）を相続するとはどういう状態か

まず、相続でよく出てくる「共有名義」「共有持分」という言葉を整理します。この状態を正しく理解しておくことが、後々のトラブルを避ける第一歩です。

「共有名義」と「共有持分」の違い

共有名義とは、1つの不動産を複数人で所有し、それぞれの所有権の割合（持分割合）を登記に記載する形態です。たとえば兄弟3人で実家を相続し、それぞれ3分の1ずつと登記するようなケースです。

共有持分とは、その共有名義の不動産について「各人が持っている所有権の割合」そのものを指します。つまり共有名義は状態を、共有持分はその中の一人ひとりの権利の大きさを指す言葉です。共有者は、自分の持分については他の共有者の同意なく売却や贈与ができますが、不動産そのもの（全体）を売る・大きく変更するには共有者全員の同意が必要です。

相続で共有名義が生まれる2つのパターン

相続の場面で共有名義になるのは、主に次の2つのパターンです。

• もともと共有名義だった不動産の共有者（夫婦の一方など）が亡くなり、その持分を相続人が引き継ぐケース

• 1つの不動産を複数の相続人が共同で相続し、法定相続分どおりなどに持分を分け合うケース

いずれの場合も、「とりあえず法定相続分で共有名義にしておく」という選択は手軽に見えますが、後述するリスクを抱え込むことになります。まずは共有にするデメリットを理解したうえで判断することが大切です。

共有名義の不動産を相続する前に知るべきリスク

共有名義の不動産の相続には、単独所有にはない特有のリスクがあります。相続の方針を決める前に、次の3つを必ず押さえておきましょう。

共有者全員の同意がないと売却・活用できない

共有不動産を売却したり、建物を取り壊して建て替えたりといった大きな処分・変更をするには、原則として共有者全員の同意が必要です。相続人の一人でも「売りたくない」「今は決められない」と反対すれば、不動産全体の売却は進みません。

相続した実家を現金化して分けたい相続人と、思い出のある家を残したい相続人とで意見が割れ、何年も膠着状態になるケースは少なくありません。

管理費・固定資産税をめぐる金銭トラブル

共有不動産の固定資産税は、共有者全員が持分に応じて負担するのが原則です。しかし実際には、その家に住んでいる人や管理している人だけが払い続け、他の共有者は負担しない、といった不公平が生じがちです。誰がいくら負担するのかが曖昧なまま時間が経つと、立替分の精算をめぐって関係が悪化することもあります。

数次相続で権利関係がねずみ算式に複雑化する

共有名義のまま相続登記をせず放置すると、その共有者がさらに亡くなったときに、持分がその相続人（子や孫）へと引き継がれていきます。これを繰り返すうちに共有者の人数がねずみ算式に増え、やがて「誰が今の共有者なのか」を特定するだけでも膨大な手間と費用がかかる事態になりかねません。

共有不動産の問題は、放置している間に自然に解決することはほとんどなく、時間が経つほど処理が重くなります。相続が発生したら、早めに名義と持分を整理することが重要です。

共有者が亡くなったら持分は誰に引き継がれる？

夫婦や親子で共有していた不動産の一方が亡くなったとき、その持分が誰のものになるのかは、相続の基本ルールで決まります。

共有名義人に優先的な相続権はない

よくある誤解が、「共有者の一方が亡くなったら、その持分は自動的にもう一方の共有者のものになる」というものです。これは誤りです。亡くなった共有者の持分は、その人の法定相続人（配偶者・子など）が相続します。もう一方の共有者だからといって、優先的に取得できるわけではありません。

たとえば夫婦で2分の1ずつ共有していた自宅で夫が亡くなった場合、夫の持分2分の1は、妻と子などの法定相続人が相続します。妻が全部を取得するには、遺産分割協議で妻が取得すると決めるか、遺言でそう定められている必要があります。

関係性別の持分の引き継ぎ先

誰が相続人になるかは、亡くなった共有者との関係性で決まります。民法上の相続順位は、配偶者は常に相続人となり、それに加えて次の順位の人が相続人になります。

• 第1順位：子（子が先に亡くなっていれば孫が代襲相続）

• 第2順位：直系尊属（父母・祖父母）※子がいない場合

• 第3順位：兄弟姉妹 ※子も直系尊属もいない場合

夫婦のみで子がいない場合は配偶者と親、または配偶者と兄弟姉妹が共有者に加わるなど、関係性によって新たな共有者の顔ぶれが変わります。もともとの共有者以外の親族が共有関係に入ってくると、話し合いが一段と難しくなることがあります。

相続人がいない・全員が相続放棄した場合

亡くなった共有者に相続人が一人もいない、または相続人全員が相続放棄した場合、その持分は特別縁故者（内縁の配偶者や生前に生計を同じくしていた人など）への分与が検討され、該当者がいなければ最終的に国庫に帰属するのが原則です。なお、共有持分については民法の定めにより他の共有者に帰属する場面もあり、扱いが複雑になるため、専門家への相談が安全です。

共有名義の不動産を相続する手続きの流れ

共有名義の不動産を相続したときに必要な手続きは、おおむね次の順序で進みます。

相続開始から相続登記までの5ステップ

1. 遺言書の有無を確認する（自筆証書遺言は家庭裁判所の検認が必要な場合がある）

2. 相続人を確定する（亡くなった人の出生から死亡までの戸籍を集めて確認する）

3. 遺産分割協議を行い、誰がどの財産を取得するか決める（相続人全員の合意が必要）

4. 相続税の申告・納付を行う（必要な場合。原則、相続開始を知った日の翌日から10か月以内）

5. 相続登記（名義変更）を行い、不動産の名義を相続人に書き換える

相続登記は2024年4月から義務化

相続で不動産を取得したら、法務局で相続登記（名義変更）をする必要があります。相続登記は2024年（令和6年）4月1日から義務化されており、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請しないと、正当な理由がない場合は10万円以下の過料の対象になります。

2024年4月より前に相続した不動産も義務化の対象で、この場合は原則として2027年（令和9年）3月31日までが申請期限です。共有名義のまま相続登記を放置すると数次相続で権利関係が複雑になるため、早めの申請を心がけましょう。

参照：法務省 相続登記の申請義務化について

共有名義のまま相続しない方がいい？4つの分割方法

「とりあえず共有」はトラブルの火種になりやすいため、遺産分割の段階で共有を避ける分け方を検討するのが基本です。遺産分割には主に4つの方法があります。

現物分割・代償分割・換価分割・共有分割

このうち共有分割は、現物・代償・換価のいずれも難しい場合の最終手段という位置づけです。手軽に見えても、前述のリスク（全員同意が必要・数次相続で複雑化）を抱えるため、できるだけ避けるのが望ましいといえます。

相続後に共有状態を解消する選択肢

すでに共有名義で相続してしまった場合でも、共有状態を解消する方法があります。代表的なのは、他の共有者の持分を買い取る・自分の持分を譲るなどして単独名義にまとめる方法です。話し合いがまとまらない場合は、共有物分割請求という法的手続きで解消を求めることもできます。

また、相手との交渉が難しい・関係が悪化しているケースでは、自分の共有持分だけを専門の買取業者に売却するという選択肢もあります。自分の持分の範囲であれば、共有者全員の同意がなくても売却が可能です。

共有名義の不動産にかかる相続税

不動産を相続したからといって、必ず相続税がかかるわけではありません。相続税は、遺産の総額が基礎控除を超えた場合にのみ課税されます。

基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人数）

相続税には基礎控除があり、遺産の総額がこの枠内におさまれば相続税はかからず、申告も原則不要です。基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算します。たとえば法定相続人が配偶者と子2人の合計3人なら、3,000万円＋600万円×3人＝4,800万円が基礎控除額です。

相続税の課税対象になるのは全体の1割強程度とされ、多くのご家庭では基礎控除の範囲におさまるケースも少なくありません。

参照：国税庁 No.4152 相続税の計算

持分の評価と配偶者の税額軽減

共有名義の不動産を相続した場合、相続税の計算対象になるのは、亡くなった人が持っていた持分に相当する評価額です。不動産全体ではなく、持分割合に応じた価額で評価します。

さらに、配偶者が相続する場合は配偶者の税額軽減があり、配偶者が実際に取得した正味の遺産額が1億6,000万円、または配偶者の法定相続分相当額のいずれか多い金額までは、配偶者に相続税がかかりません。自宅の持分を配偶者が相続しても相続税が生じないケースが多いのはこのためです（適用には相続税の申告が必要です）。

参照：国税庁 No.4158 配偶者の税額の軽減

自宅には小規模宅地等の特例（最大80%減）

被相続人が住んでいた自宅の敷地を相続する場合、小規模宅地等の特例を使える可能性があります。特定居住用宅地等に該当すれば、330㎡までの部分について土地の相続税評価額を最大80%減額できる制度です。

配偶者が取得する場合は要件なしで適用され、同居していた親族が取得する場合などは申告期限まで所有・居住を続けるといった要件があります。共有名義で相続する場合、取得する人が要件を満たすかどうかで使える金額が変わるため、分け方を決める前に確認しておくと安心です。

参照：国税庁 No.4124 小規模宅地等の特例

生前にできる相続トラブルの予防策

共有名義をめぐる相続トラブルの多くは、相続が起きる前の準備で防げます。親世代が元気なうちに検討しておきたい主な対策は次のとおりです。

遺言書・生前贈与・家族信託

• 遺言書の作成：誰が不動産を取得するかを生前に決めておくことで、共有名義化や遺産分割の争いを防ぎやすくなる

• 生前贈与：元気なうちに持分を移しておく方法。贈与税や各種特例の確認が必要

• 家族信託：財産の管理・処分を信頼できる家族に託す仕組み。認知症による資産凍結の対策にもなる

いずれも税金や法律が複雑にからむため、具体的な対策は税理士・司法書士などの専門家に相談しながら進めるのが安全です。

【事例】相続した共有不動産を持分売却で解決（神奈川県相模原市・50代男性）

相続した実家の持分をめぐり、兄弟間で意見が合わず数年間も話し合いが止まっていた50代男性（神奈川県相模原市）のケースでは、兄弟の一人が売却に同意せず、建物の老朽化で通常の仲介では売却が難しいと言われていました。固定資産税や管理をめぐる兄弟間のやり取りが毎年続き、精神的な負担にもなっていたそうです。

このケースでは、他の共有者の同意を待たずに、自分の共有持分だけを専門の買取業者に売却するという方法で解決に至りました。結果として、約1か月半・260万円で持分を手放すことができています。担当者は「価格の根拠を正直に、丁寧にお伝えすること。納得いただいた上でご判断いただくことが、後悔のない解決につながる」と話しています。

※掲載の金額・期間は過去の事例であり、物件の状況・権利関係・エリア等により査定結果は異なります。

共有持分の売却についてお悩みの方は「持分ガイド」に相談！

共有持分の売却には、法律・税務・不動産の問題が複雑に絡み合います。「誰に相談すればいいかわからない」「業者に連絡したら強引だった」という声は、後を絶ちません。

持分ガイドは、共有持分の問題解決に特化した相談窓口です。専門家が直接対応するため、たらい回しや的外れなアドバイスとは無縁です。まずは状況をお聞かせください。相談・査定は完全無料、秘密厳守でお受けします。

持分ガイド 3つの安心

• 相談・査定 0円　月間相談件数800件以上の実績

• 急ぎの相談にもスピード対応

• 専門家（不動産鑑定士・弁護士）が直接担当

他社で断られた共有持分も、まず無料で相談する（カンタン60秒）

共有名義の相続に関するよくある質問

Q. 相続で共有名義にするデメリットは？

A. 共有者全員の同意がないと売却や建て替えができず、固定資産税の負担をめぐる金銭トラブルも起きやすい点が主なデメリットです。さらに共有名義のまま相続が繰り返されると、共有者がねずみ算式に増えて権利関係が複雑になり、収拾がつかなくなるおそれがあります。可能であれば、遺産分割の段階で共有を避ける分け方を検討するのがおすすめです。

Q. 共有名義にするメリットは？

A. 相続の場面では、遺産分割協議がまとまらないときに法定相続分でひとまず分けられる、将来その不動産を売却したときに居住用財産の3,000万円特別控除を共有者それぞれが受けられる可能性がある、といった点がメリットとして挙げられます。ただし、売却時には共有者全員の同意が必要になるなどデメリットも大きいため、メリットだけで判断しないことが大切です。

Q. 共有名義の夫婦で片方が死亡したらどうなりますか？

A. 亡くなった方の持分は、自動的にもう一方の配偶者に移るわけではなく、配偶者と子など法定相続人が相続します。配偶者が全部を取得するには、遺産分割協議でそう決めるか、遺言で定められている必要があります。相続後は相続登記（名義変更）が必要で、配偶者が相続する場合は配偶者の税額軽減により相続税がかからないケースが多くあります。

Q. 共有名義の3,000万円控除はどうなりますか？

A. 居住用財産を売却したときの3,000万円特別控除は、要件を満たせば共有者1人につき最高3,000万円まで適用できます。共有者全員で合計3,000万円ではなく、各人がそれぞれ最高3,000万円を受けられる点がポイントです（要件を満たす場合）。相続した共有名義の自宅を売る際に関わってくるため、売却前に確認しておくとよいでしょう。

参照：国税庁 No.3308 共有のマイホームを売ったとき

共有名義の相続は早めの整理が重要

共有名義の不動産を相続すると、売却や活用に共有者全員の同意が必要になり、放置すれば数次相続で権利関係がどんどん複雑になります。最後に要点を振り返ります。

• 共有者が亡くなっても持分は自動で他の共有者に移らず、法定相続人が相続する

• 相続したら相続登記が必要。2024年4月から義務化され、原則3年以内に申請しないと過料の対象

• 相続税には基礎控除・配偶者の税額軽減・小規模宅地等の特例があり、使えるかどうかで負担が大きく変わる

• 共有を避ける・解消する方法として、現物／代償／換価分割、単独名義化、持分売却がある

名義や分け方は、相続税・贈与税・所得税が複雑にからむため、相続が起きたら早めに専門家へ相談するのが安全です。共有名義や相続がからんで動かせなくなった不動産についても、まずは気軽に相談してみましょう。

 共有持分・売りづらい不動産を相談する

あわせて読みたい関連記事

• 共有名義から単独名義に変更する費用は？

• 共有名義の不動産を相続したときの名義変更

• 共有物分割請求とは？手続きの流れと注意点

• 共有名義のデメリットと後悔しないための対策