「共有持分」と「区分所有」。どちらも不動産を複数人がかかわる場面で出てくる言葉ですが、実はまったく別の権利です。結論から言うと、共有持分は「1つの不動産を複数人で共有するときの、各人の所有権の割合」を指し、区分所有は「マンションの一室のように、1棟の建物の区切られた部分を1人で所有する権利」を指します。さらにややこしいのは、分譲マンションでは1人の所有者が「区分所有権」と「共有持分」を同時に持っているという点です。この記事では、民法・区分所有法などの条文をもとに、2つの違いをわかりやすく整理し、相続や売却で問題になりやすいポイントまで解説します。

この記事の要点

• 共有持分＝民法上の「共有」で、1つの不動産を複数人で持つときの、各人の所有権の割合

• 区分所有（権）＝区分所有法上の権利で、マンションの一室（専有部分）を単独で所有する権利

• 分譲マンションの所有者は「専有部分の区分所有権」＋「共用部分・敷地の共有持分」を一体で持っている

• マンションの専有部分と敷地の権利（敷地利用権）は、原則バラバラには売れない（分離処分の禁止）

• トラブルになりやすいのは「共有持分」。相続・離婚で1つの不動産を共有しているケースでは、自分の持分だけなら他の共有者の同意なく売却できる

共有持分と区分所有の違いを一言で（結論・比較表）

まず結論を先に整理します。共有持分と区分所有は、根拠となる法律も、権利のかたちも異なります。

ざっくり言えば、共有持分は「1つの物をみんなで分け合う」話、区分所有は「建物の一室を自分だけで持つ」話です。ところが分譲マンションでは、この2つが同じ人の中に同時に存在します。次の章から、それぞれの意味と、重なり合う関係を順に見ていきます。

そもそも「共有持分」とは？（民法の共有）

共有持分とは、1つの不動産（土地・建物）を複数人で共同所有しているときに、各共有者が持っている所有権の割合のことです。民法では、1つの物を複数人で所有する状態を「共有」と呼び（民法第249条以下）、その各人の取り分を「持分（持分割合）」といいます。たとえば、親から相続した実家を兄弟3人で均等に相続すると、各自が3分の1ずつの共有持分を持つことになります。

参照：e-Gov法令検索 民法

共有持分でできること・できないこと

共有では、「共有物全体をどうするか」と「自分の持分だけをどうするか」で、できることが大きく変わります。

• 共有物全体の売却・大きな変更 … 原則として共有者全員の同意が必要

• 共有物の管理（賃貸に出すなど） … 持分の価格の過半数で決定

• 自分の持分だけの売却・贈与・担保設定 … 他の共有者の同意なく、自由にできる（原則）

つまり、家そのものを丸ごと売るには全員の合意が要りますが、「自分の持分だけ」なら単独で手放せるのが共有持分の大きな特徴です。これが、相続や離婚でもめたときに「自分の持分だけを売る」という解決策につながります。

いつでも共有物分割を請求できる

共有は、各共有者がいつでも共有状態の解消（共有物分割）を請求できるのも特徴です（民法第256条）。話し合いでまとまらなければ、裁判所に分割を求めることもできます（共有物分割請求訴訟）。長く共有のままにしておくと、相続が重なって共有者が増え、権利関係が複雑になりやすいため、早めの整理が望ましいとされています。

参照：e-Gov法令検索 民法

そもそも「区分所有（権）」とは？（区分所有法）

区分所有権とは、分譲マンションのように、1棟の建物が構造上いくつかの独立した部分に区切られているとき、その区切られた一室（専有部分）を目的とする所有権のことです。この権利を持つ人を「区分所有者」といいます。根拠となるのは、民法の特別法である「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」です。

参照：法務省 日本法令外国語訳データベース 建物の区分所有等に関する法律

専有部分と共用部分

マンションの建物は、「専有部分」と「共用部分」に分かれます。

• 専有部分 … 各住戸の内部など、区分所有者が単独で所有する部分

• 共用部分 … 廊下・階段・エントランス・エレベーター・外壁など、区分所有者全員で共有する部分

共用部分は区分所有者全員の共有に属し（区分所有法第11条）、各自が持つ共有持分の割合は、原則として専有部分の床面積の割合で決まります（区分所有法第14条）。

区分所有者が持つ「3つの権利」

分譲マンションの区分所有者は、実は次の3つの権利をセットで持っています。

1. 専有部分の所有権（＝区分所有権）

2. 共用部分の共有持分（廊下・階段などを全員で共有する分）

3. 敷地の共有持分（土地を利用する権利＝敷地利用権）

つまり、マンションの所有者は「区分所有」だけでなく「共有持分」も当然に持っているのです。ここが「共有持分と区分所有は別物なのに、重なっている」と混乱しやすい最大の理由です。

混同しやすいポイント｜マンションは「区分所有」と「共有持分」が両方ある

前章のとおり、分譲マンションの所有者は、専有部分を「区分所有」しつつ、共用部分や土地については他の住戸の所有者と「共有持分」を持っています。「共有持分と区分所有、どちらか一方」ではなく、両方を一体で持っているのがマンションの権利関係です。この一体の関係を支えているのが、次の「敷地利用権・敷地権」と「分離処分の禁止」というルールです。

敷地利用権・敷地権とは

マンションの土地は、各住戸の所有者が持分を出し合って共有しているのが一般的です。専有部分を所有するための、この土地に関する権利を「敷地利用権」といいます（区分所有法第2条第6項）。

そして、敷地利用権のうち、専有部分と切り離して処分できないものとして登記されたものを、不動産登記法では「敷地権」と呼びます（不動産登記法第44条第1項第9号）。敷地権として登記されると、マンションの建物の登記簿に土地の権利もまとめて記録され、建物と土地の権利が一体で扱われるようになります。

参照：法務省 日本法令外国語訳データベース 不動産登記法

専有部分と敷地はバラバラに売れない（分離処分の禁止）

マンションでは、専有部分（建物）と敷地利用権（土地）を分離して処分（売却・贈与・担保設定など）することは、原則として禁止されています（区分所有法第22条）。また、専有部分と共用部分の持分も切り離せません（区分所有法第15条）。だからこそ、マンションの一室を売れば、その土地の共有持分も自動的についてくる仕組みになっています。

一方、戸建てや土地を相続・離婚で共有しているケースの「共有持分」には、こうした一体化のルールがありません。そのため、自分の持分だけを切り離して売ることができます。ここが実務上の大きな違いです。

参照：法務省 日本法令外国語訳データベース 建物の区分所有等に関する法律

「共有名義」「準共有持分」との違いも整理

共有持分と似た言葉に「共有名義」「準共有持分」があります。混同しやすいので、ここで整理しておきます。

共有名義と共有持分の違い

• 共有名義 … 1つの不動産を複数人で所有し、登記簿に複数の所有者が載っている「状態」のこと

• 共有持分 … その共有名義のなかで、各人が持っている所有権の「割合」のこと

つまり、共有名義は状態、共有持分はその中身（割合）を指す言葉で、対立する概念ではありません。「共有名義＝共有持分」ではなく、共有名義という状態のなかに各人の共有持分がある、という関係です。

準共有持分とは

所有権以外の権利（地上権・抵当権・特許権など）を複数人で持っている場合は、「準共有」と呼ばれ、その割合を「準共有持分」といいます。民法では、準共有にも共有の規定の多くが準用されます（民法第264条）。日常的に問題になるのは所有権の共有持分ですが、権利の種類によって呼び名が変わる点を押さえておくとよいでしょう。

参照：e-Gov法令検索 民法

売却時の違いと注意点

権利の種類が違うと、売り方や売りやすさも変わります。区分所有（マンション1戸）と共有持分では、売却時の注意点が異なります。

区分所有（マンション1戸）の売却

マンションの1戸を1人で所有している（区分所有している）場合は、通常の不動産と同じように、その1戸を単独で売却できます。土地の権利（敷地権）も建物と一体でついてくるため、権利関係はシンプルです。

ただし、その1戸を夫婦や兄弟で「共有名義」にしている場合は、その住戸についての「共有持分」が発生します。この場合は、住戸全体を売るのに共有者全員の同意が必要になり、下記の共有持分と同じ注意点が当てはまります。

共有持分（共有している不動産）の売却

相続した実家や離婚後の家など、1つの不動産を複数人で共有している場合、建物全体を売るには共有者全員の同意が必要です。しかし、「自分の持分だけ」であれば、他の共有者の同意がなくても売却できます（原則）。

共有者の意見が合わず売却が進まない、連絡が取れない共有者がいる——そんなときに、自分の持分だけを専門の買取業者に売って共有関係から抜ける、という選択肢があります。

たとえば、相続した実家の持分をめぐって兄弟間で意見が合わなかった50代男性（神奈川県相模原市）のケースでは、兄弟の一人が売却に同意せず、話し合いが数年間止まっていました。建物の老朽化で通常の仲介では売却が難しく、固定資産税や管理をめぐるやり取りが毎年の精神的負担になっていたといいます。このケースでは、共有者全員の同意を待たずに自分の持分だけを売却する方法を選び、結果として約1か月半・260万円で持分を手放すことができました。

※掲載の金額・期間は過去の事例であり、物件の状況・権利関係・エリア等により査定結果は異なります。

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よくある質問（FAQ）

Q. 共有持分と区分所有の違いは何ですか？ 

A. 共有持分は、1つの不動産を複数人で共有するときの各人の所有権の割合のことで、民法の「共有」にもとづく考え方です。区分所有は、マンションの一室のように1棟の建物の区切られた部分（専有部分）を1人で所有する権利で、区分所有法にもとづきます。なお、分譲マンションの所有者は区分所有権と、共用部分・敷地の共有持分の両方を一体で持っています。

Q. 共有持分とはどういう意味ですか？ 

A. 共有している不動産に対して、各共有者が持っている所有権の割合のことです。たとえば実家を兄弟3人で均等に相続すると、各自が3分の1ずつの共有持分を持ちます。自分の持分だけなら、他の共有者の同意なく売却できるのが原則です。

Q. 区分所有とはどういう意味ですか？

A. 1棟の建物が構造上独立した複数の部分に区切られているとき、その一室（専有部分）を目的とする所有権のことを区分所有権といいます。分譲マンションの各住戸が典型例で、この権利を持つ人を区分所有者と呼びます。

Q. 区分所有法で共用部分の持分割合はどのように決められていますか？ 

A. 共用部分は区分所有者全員の共有に属し（区分所有法第11条）、各区分所有者の持分割合は、原則としてその専有部分の床面積の割合によります（区分所有法第14条）。規約で別段の割合を定めることも可能です。

Q. マンションの共有持分とは何ですか？ 

A. マンションでは、廊下・階段などの共用部分や土地（敷地）を区分所有者全員で共有しており、各自がその割合（共有持分）を持っています。この共用部分・敷地の共有持分は、専有部分と切り離して単独で売ることはできません（区分所有法第15条・第22条）。

Q. 共有持分だけを売ることはできますか？ 

A. 相続や離婚などで1つの不動産を共有しているケースでは、自分の共有持分だけなら、他の共有者の同意がなくても売却できます（原則）。一方、マンションの専有部分に付いている敷地・共用部分の持分は、専有部分と一体でしか処分できず、持分だけを切り離して売ることはできません。

まとめ：共有持分と区分所有の違いを理解して適切に対処しよう

共有持分と区分所有は、言葉は似ていてもまったく別の権利です。最後に要点を振り返ります。

• 共有持分は民法の「共有」にもとづく、各人の所有権の割合。区分所有は区分所有法にもとづく、建物の一室を単独所有する権利

• 分譲マンションの所有者は、専有部分の区分所有権＋共用部分・敷地の共有持分を一体で持っている

• マンションの専有部分と敷地（敷地利用権・敷地権）は、原則バラバラには売れない（分離処分の禁止）

• トラブルになりやすいのは、相続・離婚などで1つの不動産を共有している「共有持分」

• 共有持分なら、自分の分だけを他の共有者の同意なく売却できるのが、区分所有との大きな違い

共有名義のまま動かせなくなった不動産や、共有者と話し合いが進まないケースでも、取れる選択肢はあります。まずは気軽に相談してみましょう。

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