共有持分を相続するメリットやデメリット・相続前に確認すべきポイント・手続き・共有状態の解消方法などを解説します。共有持分の相続について悩んでいる方や、どのように取り扱うべきかわからないという方は、ぜひ参考にしてみてください。

共有持分の相続とは？

共有持分の相続とは、亡くなった方が所有していた不動産の一部の権利を、相続人が引き継ぐことです。共有持分とは、ひとつの土地や建物を複数人で所有している場合に、それぞれの共有者が持つ所有権の割合を指します。

例えば、親が所有していた不動産を兄弟で相続する場合、兄が2分の1、弟が2分の1の持分を取得するようなケースが共有持分の相続に該当します。共有持分を相続すると、不動産に対する権利を持つ一方で、他の共有者との関係も発生する点には注意しなければいけません。

そのため、相続後に不動産をどのように扱うかを考える際は、自分の持分だけでなく、共有者の存在も踏まえて判断することが大切です。

共有持分の相続が起こる代表的なケース

共有持分の相続は、不動産を複数人で引き継ぐ場合や、すでに共有名義になっている不動産の持分を相続する場合に発生します。不動産は現金のように簡単に分けにくいため、相続人同士で共有する形になるケースも少なくありません。ここでは、共有持分の相続が起こる代表的なケースについて解説します。

単独名義の不動産を兄弟で相続する

一般的なのは親が単独で所有していた不動産を、兄弟など複数の相続人で相続するケースです。例えば、父親名義の実家を兄弟2人で相続し、それぞれ2分の1ずつの持分を取得するような場合が該当します。相続前はひとりの所有物だった不動産が、相続後は複数人の共有状態になるため、取り扱い方法については事前に取り決めておくことが大切です。

共有名義の不動産の持分を相続する

もともと共有名義だった不動産について、亡くなった方が持っていた共有持分を相続するケースもあります。例えば、夫婦で2分の1ずつ所有していた不動産について、夫が亡くなり、夫の持分を妻や子どもが相続するような場合です。

このケースでは、不動産全体ではなく、亡くなった方が持っていた持分のみが相続の対象になります。相続後は、もともとの共有者に加えて、新たな相続人が共有者として関わることになります。

共有持分を相続するメリット

共有持分には、扱いに注意が必要な面がある一方で、相続するメリットもあります。ここでは、共有持分を相続するメリットについて解説します。

不動産全体を取得するより相続時の負担を抑えやすい

共有持分を相続する場合、不動産全体を単独で取得するよりも、相続時の負担を抑えやすいことがあります。例えば、評価額の高い不動産をひとりで取得すると、他の相続人との公平性を保つために代償金の支払いが必要になる場合があります。複数の相続人が持分割合に応じて取得すれば、財産の偏りを抑えられるでしょう。

しかし、相続時の負担を抑えられるからといって、安易に共有状態にするのは避けるべきです。相続後に売却や活用をめぐって意見が分かれる可能性があるため、将来的な管理方法まで考えて判断することが重要です。

家賃収入や売却益を持分割合に応じて得られる

相続した共有不動産を賃貸に出している場合、共有者は持分割合に応じて家賃収入を得られます。また、不動産全体を売却する場合も、売却代金は持分割合に応じて分配されます。

自分が住む予定のない不動産でも、賃貸や売却によって収益を得られる可能性がある点は、共有持分を相続するメリットです。しかし、共有不動産には管理費や修繕費、固定資産税などの負担が発生することもあります。収益だけでなく、維持管理にかかる費用も踏まえて、共有持分を相続するかどうかを判断しましょう。

共有持分を相続するリスク

共有持分を相続すると、不動産に対する権利を持てる一方で、単独所有の不動産とは異なるリスクも発生します。特に、共有不動産は自分ひとりの判断で自由に扱いにくく、共有者との話し合いが必要になる場面が多くあるため注意しなければいけません。ここでは、共有持分を相続するリスクについて解説します。

不動産の活用や売却に共有者の同意が必要になる

共有持分を相続した場合、不動産全体を自由に活用したり売却したりするには、他の共有者の同意が必要になることがあります。共有不動産を第三者に売却する、建物を取り壊す、大規模なリフォームを行うなどの行為は、自分の判断だけでは進めにくいです。

共有者同士の意見が一致していれば問題は少ないものの、誰かひとりでも反対すると話し合いが進まないかもしれません。特に、相続人同士の関係が良好でない場合や、共有者の一部と連絡が取りにくい場合は、不動産の活用が難しくなる可能性があります。そのため、共有持分を相続する際は、自分の持分だけでなく、他の共有者と今後どのように不動産を扱うのかを確認しておくことが重要です。

持分だけでは購入希望者が見つかりにくい

共有持分は、自分の持分だけを売却できる場合があります。しかし、共有持分だけを購入しても、不動産全体を自由に使えるわけではありません。そのため、購入希望者が見つかりにくい傾向にあります。また、売却できたとしても価格が低くなりやすい点にも注意しましょう。

相続を重ねると共有者が増えて権利関係が複雑になる

共有持分は、相続を重ねることで共有者が増え、権利関係が複雑になりやすい点にも注意が必要です。例えば、兄弟で共有していた不動産について、さらに次の世代で相続が発生すると、甥や姪など複数の親族が共有者になることがあります。

共有者が増えるほど、売却や活用について全員の意見をまとめるのが難しくなります。連絡先がわからない共有者や、不動産の管理に関心がない共有者が出てくることもあり、話し合いが進まず、不動産を放置せざるを得ない状況になるかもしれません。

共有物分割請求をされる可能性がある

共有持分を相続した場合、他の共有者から共有物分割請求をされる可能性があります。共有物分割請求とは、共有状態の解消を求める手続きのことです。共有者のうち誰かが共有状態を続けたくないと考えた場合、他の共有者に対して分割を求めることができます。

共有者同士の話し合いで解決できればよいですが、意見がまとまらない場合は裁判に発展することもあります。裁判では、不動産の分け方や売却方法などが判断されるため、自分の希望どおりに進むとは限りません。共有持分を相続する際は、他の共有者から分割を求められる可能性があることも理解しておきましょう。

固定資産税や管理費などの負担が発生する

共有持分を相続すると、不動産に関する費用負担が発生することがあります。代表的なものとして、固定資産税、都市計画税、管理費、修繕費、火災保険料などが挙げられます。自分が実際に住んでいない不動産であっても、共有者として費用を負担しなければいけません。

特に、老朽化した建物や空き家を相続した場合は、修繕費や管理費が大きな負担になることがあります。共有持分を相続する際は、不動産の価値だけでなく、維持管理にかかる費用も確認しておくことが重要です。

共有持分を相続するリスクを回避する方法

共有持分を相続すると、不動産の活用や売却に制限が出たり、共有者同士で意見が分かれたりする可能性があります。そのため、共有状態になることが不安な場合は、相続前後の段階でリスクを避ける方法を理解しておくことが大切です。ここでは、共有持分を相続するリスクを回避する方法を紹介します。

相続放棄を検討する

共有持分を相続したくない場合は、相続放棄を行うのが効果的です。相続放棄をすると、最初から相続人ではなかったものとして扱われるため、共有持分を含む相続財産を引き継がずに済みます。

しかし、相続放棄をすると共有持分だけでなく、預貯金やその他の財産も相続できなくなります。また、相続放棄には期限があるため、早めに専門家へ相談しましょう。

遺産分割協議で共有持分以外の財産を取得する

共有持分を相続するリスクを避けたい場合は、遺産分割協議で共有持分以外の財産を取得する方法もあります。遺産分割協議とは、相続人同士で誰がどの財産を取得するのかを話し合う手続きです。

他の相続人が不動産を取得し、自分は預貯金や有価証券などを取得する形にすれば、共有持分を持たずに相続を進められます。不動産の共有状態を避けられるため、将来的な売却や管理をめぐるトラブルを防ぎやすくなるでしょう。

他の相続人に共有持分を取得してもらう

共有持分を相続したくない場合は、他の相続人に共有持分を取得してもらう方法もあります。他の相続人が共有持分を取得すれば、不動産の管理や活用について判断する人を少なくできます。共有者が減ることで、売却や賃貸、修繕などの話し合いも進めやすくなるでしょう。

共有持分を相続する前に確認すべきポイント

共有持分を相続するかどうかを判断する際は、権利の内容だけでなく、相続後にどのような負担やトラブルが起こり得るかを確認しておくことが大切です。共有持分は不動産の一部の権利であるため、単独所有の不動産とは異なり、他の共有者との関係や不動産全体の扱い方が重要になります。

共有者が誰になるのか確認する

共有持分を相続する前に、まず確認したいのが共有者の情報です。不動産を共有することになる相手が誰なのか、何人いるのか、連絡が取れる状態なのかを把握しておく必要があります。

共有者が多いほど、不動産の管理や売却について話し合いをまとめるのが難しくなります。相続後のトラブルを避けるためにも、登記簿などを確認し、誰がどの持分を持っているのかを把握しておきましょう。

不動産の評価額や持分割合を確認する

共有持分を相続する際は、不動産全体の評価額と自分が取得する持分割合を確認することも重要です。持分割合によって、相続する権利の大きさや、将来的に得られる売却代金、負担する費用の目安が変わります。

不動産の評価額は、相続税の計算や遺産分割協議にも関わります。相続人同士で公平に財産を分けるためにも、不動産の評価額と持分割合を正確に確認しておくことが大切です。

他の共有者に売却や活用の意向があるか確認する

共有持分を相続する前には、他の共有者が不動産をどのように扱いたいと考えているのかも確認しておきましょう。自分は売却したいと考えていても、他の共有者が住み続けたい、賃貸に出したい、現状のまま維持したいと考えている場合、話し合いがまとまりにくくなります。

特に、空き家や賃貸物件、実家などは、感情面も含めて意見が分かれやすい不動産です。相続前の段階で、他の共有者と今後の方針について話し合っておくことで、相続後の負担を減らしやすくなります。

共有持分の売却時にかかる費用や税金を確認する

共有持分を相続した後に売却を考えている場合は、売却時にかかる費用や税金も確認しておく必要があります。共有持分は売却できる場合がありますが、売却価格が想定より低くなることもあるため、手元に残る金額を事前に把握しておくことが大切です。

共有持分の売却を前提に相続する場合は、売却できるかどうかだけでなく、費用や税金を差し引いた後にどれくらいの金額が残るのかを確認しましょう。事前に専門家へ相談しておくことで、相続後の判断もしやすくなります。

共有持分を相続する際の手続き

共有持分を相続する際は、まず遺言書の有無や相続人を確認し、誰がどの持分を取得するのかを決める必要があります。共有持分も不動産の権利であるため、相続後は登記手続きを行い、名義を変更しなければなりません。

手続きを放置すると、後から共有者や相続人の関係が複雑になり、売却や活用を進めにくくなる可能性があります。共有持分を相続することになった場合は、早めに必要な手続きを確認しておきましょう。

1. 遺言書の有無を確認する

共有持分を相続する際は、まず遺言書の有無を確認します。遺言書がある場合は、基本的にその内容に沿って共有持分の取得者や持分割合を判断しましょう。

遺言書には、自筆証書遺言や公正証書遺言などの種類があります。自宅で保管されている遺言書が見つかった場合は、勝手に開封せず、必要に応じて家庭裁判所での手続きを行います。遺言書の内容によって相続の進め方が変わるため、最初に確認しておくことが大切です。

2. 遺産分割協議を行う

遺言書がない場合や、遺言書に共有持分の扱いが明確に書かれていない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行います。遺産分割協議では、誰がどの財産を取得するのか、共有持分を誰が引き継ぐのかを話し合います。

協議がまとまったら、遺産分割協議書を作成しましょう。遺産分割協議書は、相続登記や相続後のトラブル防止に必要となる重要な書類であるため、正確に作成することが重要です。

3. 必要書類を準備する

共有持分の相続登記を行うには、必要書類を準備する必要があります。主な書類には、亡くなった方の戸籍謄本、相続人の戸籍謄本、住民票、固定資産評価証明書、遺産分割協議書、印鑑証明書などがあります。書類に不足や不備があると手続きが進まないため、早めに確認して準備を進めましょう。

4. 共有持分の相続登記を申請する

必要書類がそろったら、法務局で共有持分の相続登記を申請します。相続登記を行うことで、亡くなった方の名義だった共有持分を、相続人の名義に変更できます。

また、相続登記は義務化されており、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請しないと過料の対象になる場合があるため注意が必要です。共有持分を相続したら、必要書類を整えた上で、早めに登記申請を進めましょう。

不動産の共有状態を解消する方法

不動産を共有したままにしておくと、売却や活用の判断に共有者の同意が必要になり、手続きが進みにくくなることがあります。共有状態を続けることに不安がある場合は、早めに解消方法を検討することが大切です。ここでは、不動産の共有状態を解消する方法を解説します。

1. 共有持分を分割する

共有持分を分割する方法には、主に現物分割、換価分割、代償分割があります。不動産の種類や共有者の希望によって適した方法は異なるため、共有者同士で話し合いながら決める必要があります。

現物分割

現物分割とは、不動産そのものを分ける方法です。例えば、土地を分筆して共有者ごとに単独所有する形が該当します。しかし、建物や狭い土地など、物理的に分けにくい不動産では現物分割が難しい場合があります。

換価分割

換価分割とは、不動産を売却して現金化し、その売却代金を持分割合に応じて分ける方法です。不動産そのものを残さないため、共有状態を解消しやすい点が特徴です。しかし、売却には共有者の合意が必要になるため、売却価格や時期について話し合う必要があります。

代償分割

代償分割とは、共有者のうちひとりが不動産を取得し、他の共有者に代償金を支払う方法です。不動産を残しながら共有状態を解消できる点がメリットです。一方で、不動産を取得する人には代償金を支払う資金力が求められます。

2. 共有持分を交換する

共有持分を交換することで、共有状態を解消できる場合もあります。複数の不動産を共有している場合に、それぞれの持分を交換し、各不動産を単独所有に近づける方法です。共有者同士の合意が必要ですが、現金のやり取りを抑えながら権利関係を整理できる可能性があります。

3. 共有持分を売却する

自分の共有持分だけを売却することも可能です。不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要ですが、自分の持分のみであれば、原則として単独で売却できます。しかし、共有持分だけでは購入希望者が限られるため、通常の不動産売却より価格が下がることがあります。売却を検討する場合は、共有持分の取り扱いに詳しい不動産会社へ相談するとよいでしょう。

4. 共有持分を放棄する

共有持分は放棄することもできます。共有持分を放棄すると、その持分は他の共有者に帰属します。しかし、共有持分を放棄するには登記手続きが必要です。また、税金が発生する可能性もあるため、放棄を検討する際は事前に専門家へ確認しておくことが大切です。

5. 共有持分を贈与する

共有持分を他の共有者や親族などに贈与することで、共有状態を整理する方法もあります。しかし、贈与を受けた人には贈与税がかかる可能性があります。後から税負担でトラブルにならないよう、贈与前に費用面を確認しておきましょう。

6. 共有物分割請求を行う

共有者同士の話し合いで解決できない場合は、共有物分割請求を行う方法があります。共有物分割請求とは、共有状態の解消を求める手続きです。話し合いでまとまらない場合は、裁判によって分割方法が決められることもあります。しかし、希望どおりの結果になるとは限らないため、まずは共有者同士で協議することが重要です。

共有持分の相続人が不在となるケース

共有持分の相続では、必ずしも相続人が存在するとは限りません。法定相続人がいない場合や、相続人全員が相続放棄をした場合などは、共有持分の相続人が不在となることがあります。ここでは、共有持分の相続人が不在となるケースを紹介します。

法定相続人が誰もいない

亡くなった方に配偶者、子ども、親、兄弟姉妹などの法定相続人がいない場合、共有持分の相続人が不在となります。この場合は、すぐに他の共有者が持分を取得できるわけではありません。相続財産清算人の選任といった法律上の手続きを経て共有持分の扱いが決まります。

相続人全員が相続放棄をした

法定相続人がいても、全員が相続放棄をした場合は、共有持分を相続する人がいなくなります。相続人全員が放棄した場合は、相続人がいないケースと同じように、相続財産清算人による手続きが必要になることがあります。

相続人がすでに死亡している

本来相続人になるはずだった人がすでに死亡している場合も、相続人が不在となることがあります。この場合は、代襲相続によって子どもが相続人になる可能性もあります。しかし、代襲相続人もいない場合は、結果的に共有持分を相続する人が不在になりやすいです。

生前にできる共有持分の相続対策

共有持分の相続トラブルを防ぐには、相続が発生する前から対策しておくことが大切です。共有持分は、相続後に共有者が増えるほど権利関係が複雑になりやすく、売却や管理の話し合いも進めにくくなります。ここでは、生前にできる共有持分の相続対策について解説します。

共有持分を生前に売却して現金化する

共有持分を生前に売却して現金化しておけば、相続人が共有持分の扱いで悩むリスクを減らせます。

共有持分のまま相続すると、相続人は他の共有者との関係を引き継ぐことになります。しかし、あらかじめ売却して現金にしておけば、遺産分割がしやすくなり、相続後の管理負担も避けやすくなります。

しかし、共有持分は通常の不動産より買い手が限られるため、売却価格や売却先を確認した上で進めることが大切です。

共有者同士で不動産全体の売却を検討する

他の共有者と合意できる場合は、不動産全体の売却を検討する方法もあります。不動産全体を売却できれば、共有持分だけを売却するよりも買い手が見つかりやすく、価格面でも有利になりやすいです。

売却後は、売却代金を持分割合に応じて分けることで、共有状態を解消できます。相続前に共有関係を整理できるため、将来的に相続人同士で不動産の扱いをめぐって揉めるリスクも抑えられます。

しかし、不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要です。売却を進めたい場合は、早い段階で共有者同士の意向を確認しておきましょう。

遺言書を作成して相続人を明確にする

共有持分を誰に相続させるのかを明確にしたい場合は、遺言書を作成しておくことが効果的です。遺言書がないと、相続人同士で共有持分の分け方を話し合う必要があり、意見が分かれる可能性があります。

遺言書で取得者を指定しておけば、共有持分を誰が引き継ぐのかが明確になり、相続手続きを進めやすくなります。特定の相続人に持分を取得させたい場合や、共有状態をこれ以上複雑にしたくない場合にも役立ちます。

相続した共有持分を「売却」で手放して解決した事例

ここまで相続後の共有状態を解消する方法を見てきました。ここでは、相続した共有持分を「売却」して手放し、共有状態を解消できたケースを2件紹介します。いずれも持分ガイドが対応した事例です。

相続した実家をめぐり兄弟間で数年間膠着していたケース

相続した実家（戸建て）の持分をめぐり、兄弟の一人が売却に同意せず、話し合いが数年間止まっていた50代男性（神奈川県相模原市）のケースです。建物の老朽化も進み、通常の仲介では「売却が難しい」と断られていました。固定資産税や管理をめぐる兄弟間のやり取りが毎年続き、精神的な負担にもなっていたといいます。

このケースでは、共有者全員の同意を待たず、ご本人の持分だけを売却する形で整理しました。相場より価格が下がる理由も含めて根拠を丁寧に説明したうえで進め、相談から約1か月半で解決。売却価格は260万円でした。

「相続人・共有者全員の合意がなければ動けない」と思い込んで膠着していた状況でも、自分の持分だけであれば売却できる場合があります。

→ 事例ページ：https://mochibun-guide.jp/voice/kanagawa-sagamihara
※掲載の金額は過去の事例であり、物件の状況・権利関係・エリア等により査定結果は異なります）

相続で共有者が増え、連絡の取れない人がいたケース

相続した古家付きの土地の持分をめぐり、共有者の一部と長年連絡が取れず、話し合いが一歩も進まなかった60代男性（千葉県松戸市）のケースです。相続を重ねて共有者が増え、面識のない親族も含まれていたため、全員での話し合いは現実的ではありませんでした。建物が古く管理状態も悪いため、通常の売却も難しい状況でした。

このケースでは、共有者全員の合意を待たず、ご本人の持分だけを売却する形で整理しました。相談から約2か月で解決し、売却価格は120万円でした。

相続で共有者が増え、連絡の取れない人がいるケースでも、自分の持分だけであれば売却できる場合があります。

→ 事例ページ：https://mochibun-guide.jp/voice/chiba-matsudo
※掲載の金額は過去の事例であり、物件の状況・権利関係・エリア等により査定結果は異なります）

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相続した共有持分に関する問題は、法律・税務・不動産の知識が複雑に絡み合います。 「誰に相談すればいいかわからない」「業者に連絡したら強引だった」という声は、後を絶ちません。

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共有持分を相続したら早めに手続きと共有状態の見直しを進めよう

共有持分を相続した際は、早めに相続登記をはじめとした手続きを行い、共有状態の見直しを進めましょう。活用方法に制限がある、売却がしづらいなどのデメリットを理解した上で、共有持分をどのように取り扱うかを考えることが大切です。共有持分の扱いに悩んでいる場合は、無理に1人で判断せず、共有持分に詳しい専門家へ相談するのもおすすめです。