共有持分を譲渡する方法や必要な登記手続き、譲渡時にかかる税金、必要書類、起こりやすいトラブルについて解説します。共有持分の譲渡を検討している方や、共有者とのトラブルを避けながら手続きを進めたい方は、ぜひ参考にしてみてください。

共有持分を譲渡する方法

共有持分の譲渡とは、共有不動産における自分の持分を、他の共有者や第三者へ移すことです。共有持分は所有権の一部であるため、自分の持分だけであれば贈与や売却によって譲渡できる場合があります。

しかし、共有持分を移す方法によって、対価の有無や手続き、相手方にかかる負担は変わります。また、不動産全体を処分する場合とは異なり、他の共有者との関係にも影響しやすいため、譲渡方法ごとの違いを理解しておくことが大切です。ここでは、共有持分を譲渡する主な方法を紹介します。

贈与

贈与は、共有持分を無償で他の共有者や親族などに譲渡する方法です。親から子へ持分を移したい場合や、共有者のうち1人に権利をまとめたい場合に用いられることがあります。

贈与によって共有持分を移す場合は、贈与する側と受け取る側で合意し、贈与契約を結んだうえで持分移転登記を行います。口頭での合意だけでは後から認識の違いが生じる可能性があるため、贈与契約書を作成しておくと安心です。

しかし、無償で譲渡する方法であっても、受け取った側に税金がかかる場合があるため注意しましょう。

売却

売却は、共有持分を他の共有者や第三者へ有償で譲渡する方法です。共有不動産全体を売却するには原則として共有者全員の同意が必要ですが、自分の共有持分だけであれば、他の共有者の同意がなくても売却できる場合があります。

共有持分の売却先としては、他の共有者、親族、第三者、共有持分の買取業者などが考えられます。一方で、共有持分だけを購入しても不動産全体を自由に使えるわけではないため、通常の不動産売却より買主は限られやすいです。

そのため、売却を考える場合は、査定額だけでなく、売却後に他の共有者とトラブルにならないかも確認しておきましょう。

放棄

放棄は、自分の共有持分を手放す方法です。共有者の1人が持分を放棄した場合、その持分は他の共有者に帰属します。共有持分の放棄は、共有状態から抜けたい場合や、管理・税金の負担を避けたい場合の方法です。

しかし、放棄は「自分が持分を手放せば終わり」という単純な手続きではありません。法律上は単独の意思表示で放棄できるとされる一方で、登記手続きには他の共有者の協力が必要になることがあります。実務上は、自分だけで登記まで完了させるのが難しいケースも多いため注意しましょう。

分割

分割は、共有状態を解消するために不動産を分ける方法です。土地であれば、分筆によって1つの土地を複数に分け、それぞれを単独名義にできる場合があります。共有持分そのものを第三者へ移すというよりも、共有関係を整理するための方法といえるでしょう。

分割には、土地を物理的に分ける方法のほか、共有者の1人が不動産を取得して他の共有者へ代償金を支払う方法や、不動産を売却して代金を分ける方法もあります。共有者同士の話し合いで合意できれば、任意の形で共有状態を整理できます。

一方で、建物やマンションは物理的に分けることが難しく、土地であっても面積や形状、接道状況によっては分筆が現実的でない場合があります。共有者間で合意できない場合は、共有物分割請求による解決が必要になることもあるため、早い段階で不動産会社や専門家に相談しましょう。

共有持分の譲渡には持分移転登記が必要

共有持分を贈与・売却・放棄などの方法で譲渡した場合は、持分移転登記を行う必要があります。持分移転登記とは、不動産登記簿に記載されている共有持分の名義を、譲渡する人から譲り受ける人へ変更する手続きです。

共有持分の譲渡は、当事者同士で契約や合意をしただけでは、登記簿上の名義まで自動的に変わるわけではありません。登記をしないままにしておくと、第三者から見た所有者が以前のままになり、将来的に売却や相続、ローン利用などを行う際に問題が生じる可能性があるため忘れずに行うようにしましょう。

共有持分の譲渡にかかる税金

共有持分を譲渡する際は、譲渡方法によってかかる税金が変わります。売却した場合は譲渡した側に譲渡所得税がかかる可能性があり、贈与や放棄によって持分を受け取った側には贈与税や不動産取得税が発生する場合があります。

また、共有持分の名義を変更する際は、持分移転登記に伴って登録免許税がかかります。どの税金が発生するかは、売却・贈与・放棄・相続などの原因によって異なるため、事前に整理しておきましょう。

譲渡所得税

譲渡所得税は、共有持分を売却して利益が出た場合にかかる税金です。売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた金額が譲渡所得となり、その譲渡所得に対して課税されます。共有持分を売却したからといって、必ず譲渡所得税が発生するわけではありません。購入時よりも低い価格で売却した場合や、取得費・譲渡費用を差し引いた結果、利益が出ていない場合は、課税対象にならないこともあります。

贈与税

贈与税は、共有持分を無償で譲り受けた場合に、受け取った側にかかる税金です。親族間で共有持分を移す場合や、他の共有者に持分を渡す場合でも、対価を受け取らないのであれば贈与税の対象になる可能性があります。また、形式上は売買であっても、相場より著しく低い価格で譲渡した場合は、差額部分が贈与と判断されることがあるため注意しましょう。

登録免許税

登録免許税は、共有持分の移転登記を行う際にかかる税金です。共有持分を売却・贈与・相続・分割などによって移す場合、登記簿上の名義を変更するために発生します。正確な税額は固定資産評価額や登記原因によって変わるため、司法書士や法務局に確認しながら手続きを進めるのがおすすめです。

不動産取得税

不動産取得税は、共有持分を取得した人にかかる税金です。売買や贈与などによって不動産を取得した場合に課税されるもので、共有持分を取得した場合も対象になる可能性があります。一方で、相続によって取得した場合のように不動産取得税がかからないケースもあります。譲渡方法によって扱いが変わるため、共有持分を受け取る側は、取得後にどの税金が発生するか確認しておきましょう。

印紙税

印紙税は、売買契約書のような課税文書を作成した場合にかかる税金です。共有持分を売却する際に売買契約書を作成する場合、契約金額に応じた収入印紙を貼付する必要があります。

贈与契約書については、契約内容によって印紙税の扱いが変わる場合があります。そのため、売買か贈与か、契約書にどのような内容を記載するかを確認したうえで、印紙の要否や金額を判断することが大切です。

相続税

相続税は、相続や遺贈によって共有持分を取得した場合にかかる可能性がある税金です。共有持分を親族から相続した場合、相続財産全体の価額が基礎控除額を超えると、相続税の申告や納税が必要になる場合があります。共有持分は、不動産全体の評価額に持分割合を反映して評価します。例えば、相続した不動産の持分が2分の1であれば、原則として不動産全体の評価額の2分の1が相続税評価の対象です。

共有持分の譲渡に必要な書類

共有持分を譲渡する際は、持分移転登記を行うために必要書類を準備します。必要な書類は売却・贈与など、どの方法で共有持分を譲渡するかによって異なります。主に必要な書類は以下の通りです。

• 登記識別情報または登記済権利証

• 印鑑証明書

• 住民票

• 固定資産評価証明書

• 売買契約書（売却によって譲渡する場合に必要）

• 贈与契約書（贈与によって譲渡する場合に必要）

• 遺産分割協議書（相続に伴って持分を移す場合に必要）

• 登記原因証明情報

• 委任状

共有持分の譲渡を進める際は、事前に司法書士や不動産会社へ確認し、登記手続きに必要な書類を漏れなく準備しましょう。

共有持分の譲渡で起こりやすいトラブルと対策

共有持分の譲渡は、どの方法で行ったとしても他の共有者との関係や税金、登記、費用負担をめぐるトラブルが起こる可能性があります。ここでは、共有持分の譲渡方法ごとに起こりやすいトラブルと、事前にできる対策を解説します。

贈与で起こりやすいトラブルと対策

共有持分を贈与する場合、無償で持分を移せる一方で、受け取る側に税金や維持費の負担が発生することがあります。特に親族間の贈与では、当事者同士では問題ないと思っていても、他の親族から不満が出るケースがあります。贈与で起こりやすいトラブルは、以下の通りです。

• 贈与税の負担が想定より大きくなる

• 固定資産税や修繕費の負担をめぐって不満が出る

• 特定の人だけに贈与したことで他の親族と揉める

トラブルを防ぐには、贈与前に税金や維持費の負担を確認し、受け取る側が本当に持分を取得して問題ないか話し合うことが大切です。また、贈与契約書を作成し、対象不動産、持分割合、贈与日などを明確にしておきましょう。

売却で起こりやすいトラブルと対策

共有持分を売却する場合、自分の持分だけであれば他の共有者の同意がなくても進められる場合があります。しかし、第三者へ売却すると、他の共有者にとっては知らない人や業者が新たな共有者になるため、関係性の悪化につながることがあります。売却で起こりやすいトラブルは、以下の通りです。

• 想定よりも低い価格でしか売却できない

• 買取業者から不利な条件で契約を迫られる

• 他の共有者に説明しないまま売却して関係が悪化する

• 第三者が共有者になり、他の共有者が不安を感じる

トラブルを防ぐには、まず複数の買取業者に査定を依頼し、査定額の根拠を確認することが重要です。共有持分は通常の不動産より買主が限られやすいため、価格が低くなる理由を理解したうえで判断しましょう。また、可能であれば売却前に他の共有者へ説明し、共有者自身に買い取る意向がないか確認しておくと、不要な対立を避けやすくなります。

放棄で起こりやすいトラブルと対策

共有持分の放棄は、自分の持分を手放す方法です。放棄した持分は他の共有者に帰属するため、自分は共有状態から抜けられる可能性があります。しかし、他の共有者からすれば、突然持分が増えて、税金や管理の負担も変わることになります。

放棄で起こりやすいトラブルは、以下の通りです。

• 他の共有者に事前説明をしなかったため不信感を持たれる

• 放棄後の登記手続きに他の共有者が協力してくれない

• 固定資産税や管理費の負担割合をめぐって揉める

トラブルの対策としては、放棄する前に他の共有者へ説明し、登記手続きや費用負担について合意しておくことが大切です。放棄によって他の共有者に税金が発生する可能性もあるため、税理士や司法書士に確認しながら進めましょう。

分割で起こりやすいトラブルと対策

共有持分の分割は、共有状態を解消するために不動産を分けたり、売却代金を分配したりする方法です。土地であれば分筆できる場合がありますが、建物やマンションは物理的に分けることが難しく、共有者間の意見がまとまらないこともあります。分割で起こりやすいトラブルは、以下の通りです。

• どのように分けるか共有者間で合意できない

• 分筆後の土地の価値に差が出て不公平感が生じる

• 接道状況や面積の問題で希望通りに分筆できない

• 共有者の一人が不動産の売却や分割に反対する

対策としては、共有者同士で希望条件を整理したうえで、不動産会社や土地家屋調査士に相談することが大切です。分筆後の価値や利用方法を事前に確認しておけば、不公平感を減らしやすくなります。

話し合いで解決できない場合は、早めに弁護士へ相談し、共有物分割請求も含めて解決策を考えましょう。

共有持分を譲渡する際の注意点

共有持分は通常の不動産売却と比べて権利関係が複雑になりやすく、確認が不十分なまま進めると、譲渡後にトラブルが発生する可能性があります。ここでは、共有持分を譲渡する前に押さえておきたい注意点を解説します。

譲渡価格が相場より低くなりやすい

共有持分を売却する場合、不動産全体を売却する場合と比べて、譲渡価格が低くなりやすい点に注意が必要です。共有持分だけを取得しても、買主が不動産全体を自由に使えるわけではありません。他の共有者との調整が必要になるため、一般の買主にとっては購入しにくい不動産といえます。

そのため、共有持分を売却する際は、1社だけの査定で判断せず、複数の業者に相談することが大切です。査定額だけでなく、なぜその金額になるのか、売却後にどのような流れになるのかまで確認しておきましょう。

譲渡後には確定申告が必要になる

共有持分を売却して利益が出た場合は、譲渡後に確定申告が必要になることがあります。売却によって得た金額から取得費や譲渡費用を差し引き、利益が出ている場合は譲渡所得として申告する必要があります。

共有持分を売却した場合でも、不動産全体を売却した場合と同じように、譲渡所得の計算が必要です。また、贈与や放棄の場合でも、受け取る側に税金が発生する可能性があります。譲渡する側だけでなく、譲り受ける側にも影響するため、税金の扱いは十分に確認しておきましょう。

住宅ローンがあると譲渡できない場合がある

共有持分に住宅ローンが関係している場合は、自由に譲渡できない可能性があります。住宅ローンが残っている不動産には、金融機関の抵当権が設定されています。金融機関に無断で名義変更（譲渡）を行うと契約違反（一括返済を求められるリスク）になるため、事前に金融機関への相談と承諾が必要です。

特に、夫婦や親子で共有名義にしている不動産では、持分割合とローンの負担割合が関係していることがあります。共有持分だけを譲渡しても、ローンの返済義務が自動的になくなるわけではありません。共有持分を譲渡する前には、住宅ローンの残債、抵当権の有無などを十分に確認しましょう。

共有者と感情的な対立を生む可能性がある

共有持分の譲渡は、他の共有者との関係に影響しやすい手続きです。自分の持分だけであれば、他の共有者の同意がなくても譲渡できる場合がありますが、何も伝えずに第三者へ売却すると、不信感を持たれる可能性があります。

特に、親族間で共有している不動産では、法律上の問題だけでなく感情面の対立が起こりやすくなります。「先に相談してほしかった」「知らない人が共有者になるのは困る」といった不満が出ると、その後の管理や売却の話し合いが難しくなることもあります。共有持分を譲渡する際は、可能な範囲で他の共有者へ事前に説明しておきましょう。

契約書には法律で定められた事項を盛り込む必要がある

共有持分を譲渡する際は、契約書の内容にも注意が必要です。売買や贈与などの契約書には、対象となる不動産、譲渡する持分割合、譲渡価格などを明確に記載しておく必要があります。

契約書の内容が曖昧なままだと、後から「どの持分を譲渡したのか」「費用は誰が負担するのか」「登記はいつ行うのか」といった点でトラブルになる可能性があります。特に、共有持分は不動産全体ではなく一部の権利を移す手続きであるため、持分割合や登記内容を正確に記載することが大切です。

共有持分を実際に譲渡・売却した方の事例【持分ガイドの対応実績】

ここでは、持分ガイドが実際にご相談を受け、共有持分の売却まで進めた事例を3件紹介します。いずれも「共有者全員の同意がないと何もできない」と思い込んでいた状態から、自分の持分だけを売却して問題を前に進めたケースです。

※掲載の金額・期間は過去の事例であり、物件の状況・権利関係・エリアなどによって結果は異なります。

事例1：連絡の取れない共有者がいる土地を約2か月で売却（千葉県松戸市・60代男性）

両親から相続した古家付き土地を複数の親族と共有していましたが、共有者の一部と長年連絡が取れず、全体売却の話が止まっていた事例です。他社では「全員が揃わないと難しい」と断られ、共有物分割請求など弁護士への相談も検討していました。「法的手続きの前に、自分の持分だけでできることがある」と知り、持分売却という形で約2か月で問題を前に進められました。

「『弁護士しかない』と思っていましたが、まず持分だけで動けると知れたのが大きかったです」

事例の詳細を見る｜千葉県松戸市・古家付き土地

事例2：離婚後も残った共有名義のマンションを約3週間で売却（埼玉県川越市・40代女性）

離婚後も元夫との共有名義が残り、管理費や固定資産税の扱いが曖昧なまま精神的な負担になっていた事例です。通常の不動産会社では「共有者全員の同意が必要」と言われ行き詰まっていましたが、元配偶者と直接連絡を取ることなく、自分の持分だけを第三者へ売却。価格の根拠説明と十分な検討期間を経て、約3週間で名義を手放しました。

「相手の同意がなくても自分だけで動けると知り、背中を押された気がしました」

事例の詳細を見る｜埼玉県川越市・マンション

事例3：兄弟で相続した実家の持分を約1か月半で売却（神奈川県相模原市・50代男性）

兄弟で相続した実家の戸建てをめぐり、兄弟の一人が売却に同意せず、数年間話し合いが止まっていた事例です。建物の老朽化で通常の仲介による売却も難しいと言われていましたが、「自分の持分だけなら売却できる」と知り、価格が下がる理由を理解したうえで売却を決断。約1か月半で長年の膠着状態を解消しました。

「持分だけ売れると知り、数年間ずっと詰まっていた問題が動き始めました」

事例の詳細を見る｜神奈川県相模原市・戸建て

3件に共通するのは、「自分の持分だけであれば、他の共有者の同意がなくても売却できる場合がある」という点です。連絡の取れない共有者がいる、離婚した相手と関わりたくない、兄弟の意見がまとまらない——こうした状況でも、まずは自分にできることから整理を始められます。

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共有持分の譲渡に関するよくある質問

共有持分の譲渡に関するよくある質問に回答します。共有持分の譲渡について疑問点がある方は、確認しておくようにしましょう。

Q. 共有持分譲渡契約書とは何ですか？

共有持分譲渡契約書とは、共有持分を売却・贈与などによって譲渡する際に、当事者間の合意内容をまとめた契約書です。譲渡する不動産の情報、持分割合、譲渡価格などを記載した書面のことです。

Q. 共有持分を第三者に譲渡すると他の共有者に知られますか？

共有持分を第三者に譲渡すると、他の共有者に知られる可能性があります。自分の共有持分だけを譲渡する場合、他の共有者の同意が不要なケースもありますが、譲渡後に持分移転登記を行えば、登記簿上の名義が変更されます。

Q. 共有持分を譲渡した後も固定資産税を支払う必要はありますか？

共有持分を譲渡して登記まで完了すれば、原則として譲渡後の固定資産税は新たな所有者側で負担することになります。

しかし、固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課税されます。そのため、売買契約では、引き渡し日を基準に固定資産税を日割り精算するのが一般的です。

Q. 共有持分の譲渡に他の共有者の同意は必要ですか？

不動産全体を売却する場合は原則として共有者全員の同意が必要ですが、自分の共有持分だけを譲渡する場合は、他の共有者の同意がなくても進められるケースがあります。ただし、譲渡後は持分移転登記によって登記簿上の名義が変わるため、結果的に他の共有者に知られることになります。関係悪化を避けるためにも、可能な範囲で事前に説明しておくことが望ましいでしょう。

共有持分の譲渡は税金や起こりやすいトラブルを確認した上で進めよう

共有持分は、自分の持分のみであれば他の共有者の同意がなくても譲渡できる場合があります。一方で、他の共有者との関係悪化や、第三者が共有者になることによるトラブルに注意しなければいけません。住宅ローンが残っている場合や、譲渡価格が相場より低くなりやすい点にも注意が必要です。共有持分の譲渡を検討している場合は、税金や登記、契約内容を事前に確認し、必要に応じて専門家へ相談しながら進めることが大切です。